"Низкотемпературный склад: спрос расходится с предложением. Обзор рынка низкотемпературных складов Москвы и Московской области"
Материал прочитан 4828 раз и оценен
1
Дарья Куксенкова
В Москве и Московской области наблюдается острый дефицит низкотемпературных складов. Девелоперы не спешат вкладывать деньги в новые проекты. Строительство складов-холодильников обходится значительно дороже строительства «сухих» складов. Уникальность запросов клиентов обусловливает проектирование «под заказчика», в которое вовлекается значительно большее количество субподрядчиков, чем при развитии концепции «сухих» складов.
Рынок холодильных складов – довольно узкий сегмент складского рынка со своей спецификой. Пользователи – компании из разных отраслей потребительского рынка продуктов питания. Соответственно, каждая из них имеет специфические требования к планировке, техническому оснащению и другим параметрам проекта. Их запросы уникальны, поэтому распространено проектирование «под нужды заказчика».
Характеристика рынка
Структура рынка низкотемпературных складов Москвы и Московской области весьма неоднородна.
Существуют компании, которые строят комплексы «на вырост», занимая лишь часть помещений. На оставшихся площадях склада сдают в аренду паллето-места , выступая в роли логистического оператора,. Некоторые компании заказывают монтаж отдельно стоящих камер или интегрируют камеры в существующие складские площади. Это позволяет им эффективно масштабировать холодильные площади в соответствии с расширением своего бизнеса.
Немало хладокомбинатов, которым предсказывали массовое закрытие, модернизировали оборудование, перешли на смешанные хладагенты с низким содержанием аммиака (что дешевле фреоновых смесей) и продолжают функционировать. В Москве закрыты лишь комбинаты № 5 и 6.
Проблему «холодного» хранения сегодня решают также оставшиеся с советских времен овощехранилища, которые оборудуются современными холодильными установками, как например Тимирязевская плодоовощная база (ООО «Вегетта»), часть площадей которой сдается в аренду.
Еще один подсегмент этого рынка составляют мясокомбинаты и молокозаводы: имея в своей структуре холодильные помещения, они частично сдают их в аренду. Многие компании расширяют свои холодильные мощности, как например Лианозовский и Царицынский молочные и Микояновский мясной комбинаты.
Структура предложения
Общий объем рынка холодильных складских помещений Москвы и области, по оценкам компании Knight Frank, составляет 480 тыс. – 520 тыс. кв.м. При этом большая часть приходится на долю хладокомбинатов и плодоовощных баз. Общая площадь спекулятивных помещений оценивается на уровне 460 тыс. кв.м. Из них лишь 150 тыс. кв.м. площадей можно отнести к современным помещениям, построенным «с нуля» или реконструированным.
Среди современных коммерческих проектов холодильных складов можно выделить «КПД-Терминал» площадью 19,5 тыс. кв.м.; терминал компании «ИНКО» площадью примерно 10 тыс.кв.м., предлагающие услуги ответственного хранения, то есть сдающие паллето-места в комплексе с услугами по обработке грузов; склад компании «Трио-Инвест», завершившей в середине 2007 году строительство низкотемпературного складского комплекса высотного хранения (high bay) емкостью 24 тыс. паллето-мест в районе г. Домодедово. Компания, являясь крупным оптовым поставщиком курятины, намерена использовать одну часть склада под свои нужды, а другую сдавать под ответственное хранение.
По словам экспертов рынка, в предложении преобладают универсальные складские комплексы, оборудованные как холодильными, так и морозильными камерами. На их долю приходится 74% всех площадей. Это обусловлено желанием владельцев охватить максимальный круг потребителей. На склады без морозильных камер приходится 24% всех площадей, а склады, оборудованные исключительно морозильными камерами (включая шоковую заморозку) составляют лишь около 2%.
Структура спроса
В общем случае потребителями складов-холодильников являются производители и поставщики продуктов питания и напитков, логистические операторы и продуктовые ритейлеры. В непищевом секторе потребительского рынка можно выделить цветочные компании, производителей и продавцов меховых изделий.
Особую категорию составляет, так сказать, динамический спрос – то есть спрос со стороны компаний, уже занимающих современные складские помещения. К этой категории спроса можно отнести и потребности новых (для Московского региона) компаний, которые именно здесь не имеют складских мощностей.
Эксперты рынка оценивают спрос на средне- и низкотемпературные склады на уровне 140–150 тыс. кв.м.. При этом в краткосрочной перспективе (1–2 года) требуются 110–120 тыс. кв.м, а в среднесрочной (свыше 2 лет) – еще 30– 40 тыс. кв.м.
Ставки аренды
По данным исследовательских компаний, свыше 55–57 % площадей всех складов-холодильников в Москве и области сдается в аренду. Около 23% предлагаются вместе с услугами ответственного хранения. Свыше 19% всех площадей используются компаниями под свои нужды. Таким образом, в аренду сдается 80% всего объема предложения.
К середине 2008 года ставки аренды холодильных складов выросли на 30% по сравнению с первым кварталом 2008 года. В Москве и области ставки аренды на холодильные склады варьируются от $180 до 375 за кв.м. в год с учетом коммунальных платежей, операционных расходов и НДС.
Стоимость аренды зависит от местоположения. Например, $180 за кв.м – ставка в комплексе, расположенном на расстоянии 90 км от МКАД. В Москве диапазон составляет от $350 до 375 за кв.м. в год с учетом коммунальных платежей, операционных расходов и НДС, при этом стоимость аренды камер шоковой заморозки может достигать $600 за кв.м. Стоимость аренды зависит от качества предлагаемых площадей. В модернизированных хладокомбинатах в Москве ставки ниже – на уровне $285–370 за кв.м в год с учетом коммунальных платежей, операционных расходов и НДС.
Оценка размера коммунальных расходов затруднена. Основная составляющая – это электричество. Его потребление зависит от тепловых характеристик здания и температуры поступающего товара. Определение последнего параметра вызывает наибольшие затруднения. Существует, например, практика взимания дополнительных платежей за каждый градус выше –16(С). Поддержание температуры –24(С) и ниже – более энергоемкий процесс по сравнению с –18(С).
Что касается ответственного хранения, то к середине 2008 года его ставки выросли на 30% по сравнению с I кв. 2008 года. Таким образом, стоимость хранения одного паллето-места в сутки варьируется от $1,0 до $1,9 с учетом НДС. Стоимость хранения одного паллето-места на овощехранилищах в температурных режимах от 0...+14оС в среднем составляет $0,6 с учетом НДС. Другие расходы, связанные с погрузкой-разгрузкой паллет и комплектацией заказов, компенсируются клиентами дополнительно, как и на обычном складе ответственного хранения.
Затратное строительство
По оценкам экспертов, строительство низкотемпературного склада обходится в среднем в 2 раза дороже строительства обычного сухого склада класса А и может достигать $1 700 за кв.м.. Срок окупаемости такого проекта составляет 5–8 лет.
Основными препятствиями для реализации проектов складов-холодильников, по словам участников рынка, являются повышенные требования к электросетям (нагрузка должна быть в три–четыре раза выше, чем в обычных складах), ограниченное предложение пригодных для строительства земельных участков, а также необходимость использовать в таких помещениях дорогостоящие материалы и оборудование.
Реализуемые проекты
По мнению экспертов, даже крупные девелоперы сейчас не готовы рисковать и развивать проекты холодильных складов, так кака это специализированный (не массовый) продукт, спрос на который измеряется всего лишь несколькими сотнями тысяч кв.м. Кроме того, в России практически не существует строительных компаний, имеющих опыт возведения подобных складов. Эксперты считают, что девелоперам необходимо обращаться к помощи консультантов и иностранных подрядчиков. Поэтому существует точка зрения, что строительство холодильников «с нуля» неоправданно дорого, а по ставкам аренды, обеспечивающим быструю окупаемость, сдать объекты будет непросто.
С другой стороны, растущий спрос в плодоовощном сегменте рынка полуфабрикатов, а также на субрынке мясо- и морепродуктов может гарантировать востребованность низкотемпературных складов. Расширение сектора общественного питания в Московской области также обеспечивает положительную динамику спроса на холодильные помещения.
Кроме того, ограниченные по плотности хранения и эффективности обработки заказов возможности хладокомбинатов советской постройки оставляют свободной нишу высококачественных холодильных помещений, удобных для организации логистики. Спрос на такие объекты существует, и уже появилось немало компаний (в основном, международных) готовых «доплачивать» за качество.
Сейчас большую часть реализуемых на рынке проектов составляют склады-холодильники, которые строят для своих нужд логистические компании и крупные производители продовольствия. Среди недавно реализованных проектов можно назвать холодильный комплекс «КПД-Терминал» класса А в Томилине, а также новые холодные склады в составе складского комплекса Springs Park и дистрибуторского центра компании «Мираторг» в Домодедове.
Эксперты отмечают новый тренд рынка складских помещений – строительство складов-холодильников крупными предприятиями розничной торговли. Например, сеть магазинов «Пятерочка» строит 15 тыс. кв. м холодильных складов для хранения входящей продукции. Строительством складов-холодильников занимаются также импортеры рыбной и мясной продукции. Свои склады-холодильники построили крупнейшие производители мороженого «Рамзай» и «Айс-Фили».
Настоящим, в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 года, Вы подтверждаете свое согласие на обработку компанией ООО «Концепция связи XXI век» персональных данных: сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, передачу в целях продвижения товаров, работ, услуг на рынке путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи, продажи продуктов и услуг на Ваше имя, блокирование, обезличивание, уничтожение.
Компания ООО «Концепция связи XXI век» гарантирует конфиденциальность получаемой информации. Обработка персональных данных осуществляется в целях эффективного исполнения заказов, договоров и иных обязательств, принятых компанией в качестве обязательных к исполнению.
В случае необходимости предоставления Ваших персональных данных правообладателю, дистрибьютору или реселлеру программного обеспечения в целях регистрации программного обеспечения на Ваше имя, Вы даёте согласие на передачу своих персональных данных.
Компания ООО «Концепция связи XXI век» гарантирует, что правообладатель, дистрибьютор или реселлер программного обеспечения осуществляет защиту персональных данных на условиях, аналогичных изложенным в Политике конфиденциальности персональных данных.
Настоящее согласие распространяется на следующие персональные данные: фамилия, имя и отчество, место работы, должность, адрес электронной почты, почтовый адрес доставки заказов, контактный телефон, платёжные реквизиты.
Срок действия согласия является неограниченным. Вы можете в любой момент отозвать настоящее согласие, направив письменное уведомление на адрес: podpiska@vedomost.ru с пометкой «Отзыв согласия на обработку персональных данных».
Обращаем Ваше внимание, что отзыв согласия на обработку персональных данных влечёт за собой удаление Вашей учётной записи с соответствующего Интернет-сайта и/или уничтожение записей, содержащих Ваши персональные данные, в системах обработки персональных данных компании ООО «Концепция связи XXI век», что может сделать невозможным для Вас пользование ее интернет-сервисами.
Давая согласие на обработку персональных данных, Вы гарантируете, что представленная Вами информация является полной, точной и достоверной, а также что при представлении информации не нарушаются действующее законодательство Российской Федерации, законные права и интересы третьих лиц. Вы подтверждаете, что вся предоставленная информация заполнена Вами в отношении себя лично.
Настоящее согласие действует в течение всего периода хранения персональных данных, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Амитекс Сонет